【竹橋社長會客室】遺失了當年的買賣合約，該如何計算購入價格呢？
【請像保護珍寶一樣，保存您的日本不動產買賣合約書】
在東京都心奔波的日子裡，我深知每一間房子背後，承載的往往是幾代人的記憶與心血。但有一件「重要的小事」，我想溫暖地提醒每一位業主：請務必收好您的「買賣契約書」。
最近，我正陪著客戶處理一件東京不動產的繼承與處分。經過半年多的繁瑣手續，終於順利移轉產權。然而，因為繼承該房屋的新屋主長年生活在海外並非東京，考量到管理成本，決定委託我進行出售。
這時我那「都心宅男」的細節控性格又發作了。在正式掛牌前，我先行向長期配合的稅理士確認稅務細節。特別是這種「幾十年前由父親購買傳承下來、連合約書都不知道塵封在何處」的物件，稅務上的挑戰才正要開始。
--------------------
為什麼一份舊合約這麼重要？
在日本稅法中，證明購入價格是「納稅人的義務」。即便物件是繼承來的，若無法提出當年的原始契約，一旦遇到審核較嚴格的稅務人員，有一定機率可能被認定以「出售價格的 5%」作為取得成本。
這意味著，您可能需要針對售房款的 95% 做為不動產「讓渡所得」的稅額計算基準。這對任何家庭來說，都是一筆不小、甚至讓人心疼的額外負擔。
*（對啦！日本沒有強制實價登錄的制度，如果有登錄過，畢竟非合約書正式內容，可能還是要提交就合約書作為正式佐證）
--------------------
一點點職業觀察的題外話
這或許跟各國的法規習慣有關。
當年台北天母從事不動業時，經手百間房子，只有一位賣主會完整保留當年的建商資料與買賣細節，而那位賣主恰巧是日本人。
遠渡重洋來東京執業後，同樣經手百間，也只有一位客戶拿不出當年的資料與重要事項說明書，而那位貴賓，正是我們來自台灣的好友。
我想，這不是誰的錯，只是我們太習慣於效率，而日本這塊土地，更講究的是「軌跡」。
---------------------
※ 與日本稅理士討論的截圖內容
附上我與稅理士討論的書信截圖，以及下方日本國稅廳的相關法條。我想讓大家知道，在東京置產不只是數字的跳動，更是法規與細節的積累。
如果您也正面臨「買賣合約找不到了」的困擾，別擔心。雖然情況棘手，但並非全無轉圜餘地。關於這些多年前塵封的難題該如何解決？我會在某回的《客戶問答集》中，再詳細為大家整理可能的從旁佐證附屬資料。
願每一份資產，都能被溫柔以待。
日本國稅廳 No.3258 取得費が分からないとき（不知道當年不動產取得費，該如何計算呢？）
内容
売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、買い入れた時期が古いなど、取得費が分からない場合には、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます。
また、実際の取得費が売った金額の5パーセント相当額を下回る場合も、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます。
例えば、土地建物を3,000万円で売った場合に取得費が不明のときは、売った金額の5パーセント相当額である150万円を取得費とすることができます。